Ваше обращение от 02.04.2025 (Отзыв 3509370), поступившее в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – Управление) с использованием сервиса «ВАШ КОНТРОЛЬ», рассмотрено.
По результатам рассмотрения обращения сообщаем следующее.
По результатам рассмотрения заявлений КУВД-001/2025-16190262 органом регистрации приняты решения от 31.03.2025 о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на основании п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации.
1. Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (далее – Земельный кодекс РФ) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Также, в соответствии с пунктом 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ во взаимосвязи со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ назначение образуемого объекта капитального строительства должно соответствовать разрешенному использованию земельного участка, на котором данный объект расположен. Согласно п. 5 ст. 16 Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ (ред. от 08.12.2020) "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" Правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу настоящего Федерального закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 1 марта 2031 года направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. При этом применяются положения статьи 51.1, частей 16 - 21 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона). В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. При этом вид разрешенного использования "для жилищного строительства" не упоминается как не требующий подготовки разрешительной документации в отношении указанного ВРИ.
2. Согласно пункта 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) объект индивидуального жилищного строительства представляет собой отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Жилые дома блокированной застройки - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации. Объект капитального строительства здание – Жилой дом изначально создавался как единый объект недвижимости. Соответственно, раздел здания возможно только в результате проведения работ по его реконструкции. Изменение уникальных характеристик здания, может происходить в результате реконструкции объекта капитального строительства – изменения параметров объекта недвижимости (п.14.1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). В соответствии с требованиями к жилым домам блокированной застройки содержащимися в Своде правил N 55.13330.2011 "Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001", утвержденном приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. N 789), данные нормы и правила распространяются также на блокированные дома, жилые блоки которых являются автономными и рассматриваются как отдельные одноквартирные дома, если они: - Не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков; - Не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций; - Имеют самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем. Конструктивные особенности зданий и их назначение (жилой дом блокированной застройки или МКД) определяются проектной документацией. В соответствии с ч. 2 ст. 260 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением. Согласно ч. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). В соответствии с ч. 2 ст.7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. В соответствии с п. 12 ст. 70 Закона до 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. В представленном техническом плане объектов недвижимого имущества выявлены признаки жилого дома блокированной застройки, предусмотренные п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации - дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. Вместе с тем, разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 50:20:0010336:1580, на которых согласно техническому плану расположены заявленные объекты недвижимости, не предусматривает образование жилых домов блокированной застройки (зданий). В соответствии с приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» жилые дома блокированной застройки могут размещаться в пределах земельных участков с разрешенным использованием – блокированная жилая застройка.
3. В нарушение п. 18 требований, утвержденных приказом Росреестра от 04.03.2022 № П/0072 (далее – Требования к Декларации) заполнена строка «Адрес (местоположение) объекта недвижимости» Декларации. В реквизите 2 «Адрес (местоположение) объекта недвижимости» Декларации указывается адрес объекта недвижимости. В случае отсутствия в государственном адресном реестре адреса объекта недвижимости, присвоенного в порядке, установленном до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2014 г. N 1221 «Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов», адрес объекта недвижимости указывается в Декларации на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на присвоение адресов объектам недвижимости.; При отсутствии присвоенного адреса объекта недвижимости в строке «Иное» указывается местоположение объекта недвижимости с указанием наименования субъекта Российской Федерации, муниципального образования, населенного пункта, улицы (проспекта, шоссе, переулка, бульвара), а также при наличии номера здания (сооружения), номера помещения.
1. Привести ВРИ ЗУ в соответствие с классификатором видов разрешенного использования.
2. Объект недвижимости имеет общую стену (общие стены) с объектом недвижимости расположенном на смежном земельном участке.
3. Некорректно заполнен адрес в Декларации.
После устранения замечаний, изложенных в уведомлении о приостановлении, и подачи дополнительных документов будет принято соответствующее решение.
Телефон 8-910-433-46-20
