Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее –Управление) рассмотрено Ваше обращение, поступившее на сайт «Ваш контроль», по вопросу государственной регистрации права собственности на квартиру с кадастровым номером 77:05:0000000:11010 по адресу: город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Бирюлево Восточное, улица 6-я Радиальная, дом 7/1, корпус 2, квартира 639 (далее – Объект).
По итогам рассмотрения сообщаем, что в настоящее время регистрационные действия по заявлению от 22.05.2024 № КУВД-001/2024-21173786 в отношении Объекта приостановлены в соответствии с п.п. 3, 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о недвижимости) сроком до 04.09.2024 по следующим причинам.
Заявителем в реестровое дело представлен Акт приема-передачи квартиры от 07.05.2024 (далее - Акт).
Согласно представленному Акту Акционерное общество «Мосотделстрой №1» (Приобретатель) передает, а Бушкова Анастасия Владимировна (Покупатель) принимает объект долевого строительства, имеющий следующие характеристики: проектные данные: условный номер помещения: 200, этаж 5, секция 3, данные ЕГРН: № помещения: 639, секция 7, площадь 63,4 кв.м, кадастровый номер помещения: 77:05:0000000:11010 (далее – Объект), что противоречит положениям ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в силу которой передача объекта долевого строительства осуществляется застройщиком, а принятие - участником долевого строительства по подписываемому сторонами передаточному акту.
Однако Бушкова А.В., согласно сведениям ЕГРН, участником долевого строительства не является.
Таким образом Акт не соответствует требованиям, предъявляемым к документу о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства, предусмотренным Законом № 214-ФЗ.
По результатам анализа сведений ЕГРН, установлено, что право требования на объект долевого строительства условный номер 200, этаж 5, площадь 67,82 кв.м (далее – ОДС) принадлежит ЗАО «Комбифарма» по Договору участия в долевом строительстве № Ц2Д-28-29/29-15 от 29.01.2015 (далее – Договор), запись о регистрации № 77-77/022-77/022/004/2015-148/1 от 18.03.2015 (в связи с разделом земельного участка внесена актуальная запись о государственной регистрации № 77:05:0010002:7499-77/060/2021-252 от 09.12.2021).
В настоящее время Договор является действующим, не расторгнут, запись о государственной регистрации Договора является актуальной.
Таким образом возникли противоречия между сведениями ЕГРН и представленными документами.
Из анализа представленных в реестровое дело документов следует, что Определением Арбитражного суда Московской области от 24.09.2018 дело № А41-34824/16 (далее – Определение суда), вынесенного в рамках дела о банкротстве застройщика ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов», установлено, что между ЗАО «Комбифарма» и Кондаковой И.В., Кондаковым Е.А. заключен предварительный договор от 25.08.2014 № 47-Ц2И-28-29-200/14-08-14 о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры – № 200, эт. 5, 67,82 кв.м, Кондакова И.В. и Кондаков Е.А. включены в реестр требований о передаче вышеуказанной квартиры.
При этом Определение суда не содержит информации о переходе права требования по Договору от ЗАО «Комбифарма» к Кондаковой И.В. и Кондакову Е.А. как участникам долевого строительства, сведения о данных физических лицах как участниках долевого строительства в отношении объекта долевого строительства по Договору в ЕГРН отсутствуют.
Кроме того, судом установлено, что между ЗАО «Комбифарма» и застройщиком ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов» был заключен договор соинвестирования от 25.08.2014 № Ц2И-428-429/14 (далее – Договор соинвестирования), согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить на земельном участке объект, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать его участнику долевого строительства.
Суд установил, что ОДС принадлежит ЗАО «Комбифарма» на основании Договора соинвестирования, при этом Определение суда не содержит информации о Договоре, сведения о регистрации которого внесены в ЕГРН (актуальная запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 77-77/022-77/022/004/2015-148/1 от 18.03.2015).
Таким образом, описанный в Определении суда договор о праве требования ЗАО «Комбифарма» не соответствует сведениям ЕГРН.
Обязательства в связи с банкротством застройщика АО «Московский комбинат хлебопродуктов» по завершению строительства переданы АО «Мосотделстрой №1».
Впоследствии Решением Лефортовского районного суда города Москвы от 22.01.2020 дело № 2-235/2020 было обращено взыскание путем продажи с публичных торгов права требования из предварительного договора от 25.08.2014 № 47-Ц2И-28-29-200/14-08-14 о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры с Кондаковой И.С., Кондаковым Е.А.
В результате проведения торгов Росимуществом с Бушковой А.В. (победителем торгов) был заключен Договор купли-продажи арестованного права требования № Цар-12 от 19.04.2024 в отношении ОДС, право требования по которому в настоящее время не зарегистрировано в ЕГРН.
07.05.2024 между АО «Мосотделстрой №1» и Бушковой А.В. составлен Акт, который как указано выше не соответствует нормам действующего законодательства и не может являться основанием возникновения права собственности Бушковой А.В. в отношении Объекта.
Вышеуказанные обстоятельства препятствуют осуществлению регистрационных действий по заявлению от 22.05.2024 № КУВД-001/2024-21173786, в связи с чем заявителю рекомендовано решение вопроса о признании права собственности в отношении Объекта в судебном порядке.
Дополнительно сообщаем, что в силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о недвижимости основанием для государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты, в том числе о признании права собственности.
Начальник отдела
государственной регистрации
объектов нового строительства А.А. Жукова
Мною было подано заявление о регистрации права собственности № КУВД-001/2024-21173786 от 22.05.2024. Было получено уведомление о приостановлении рег.действий в связи с наличием противоречий между сведениями ЕГРН и представленными документами. По данному вопросу могу пояснить следующее:
24.09.2018 года определением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-34824/16 включено требование Кондаковой И.В., Кондакова Е.А. о передаче жилого помещения – 2-х комнатной квартиры, условный номер 200, в корпусе 28-29, секции 3 жилого дома по адресу: г. Москва, ЮАО, ул.6-я Радиальная, вл.7, в оплаченном размере 6 906 042,78 руб. в реестр требований передачи жилых помещений (оригинал определения, заверенный печатью суда ранее был представлен в дело).
В том же определении установлен переход прав требования на квартиру к Кондаковой И.В., Кондакову Е.А., установлено обстоятельство передачи прав требования от ЗАО «Комбифарма» к моим правопредшественникам.
Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Московской области от 22.11.2018 удовлетворено заявление АО "Мосотделстрой №1" о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика, а именно: объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: г. Москва, ул. 6-я Радиальная, вл.7, и права на земельные участки, кадастровый номер 77:05:0010002:4, 77:05:0010002:3, расположенные по адресу: г. Москва, ул. 6-я Радиальная, вл.7, и обязательства застройщика перед участниками долевого строительства, включенными в реестр требований о передаче жилых помещений (данное решение суда также было представлено в дело).
19.04.2024 года был заключен договор № ЦАР-12 купли-продажи арестованного права требования между Территориальным управлением Федерального агенства по управлению государственным имуществом в городе Москве и Бушковой А.В., по условиям которого продавец передал покупателю право требования из предварительного договора купли-продажи квартиры 2-х комнатной квартиры ,условный номер 200, площадью всех помещений 67,82.м., расположенной на 5 этаже, в корпусе 28-29, секции 3 жилого дома по адресу: г. Москва, ЮАО, ул.6-я Радиальная, вл.7.
Таким образом, к Бушковой А.В. перешло право требования передачи в собственность жилого помещения установленного 24.09.2018 года определением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-34824/16 в реестре требований участников строительства, а обязательства застройщика были переданы АО «Мосотделстрой №1» судебным актом, ввиду чего по акту приема-передачи от 07.05.2024 квартира № 639 была передана Бушковой А.В, как единственному участнику строительства (правопреемнику), чьи требования были включены на жилое помещение определением арбитражного суда.
В связи с вышеизложенным, прошу провести регистрацию права собственности по заявлению № КУВД-001/2024-21173786.