Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Управление) рассмотрено Ваше обращение.
По результатам рассмотрения сообщаем следующее.
Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется в порядке, определенном ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о недвижимости). Основными этапами государственной регистрации являются проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Решения о проведении (либо о приостановлении, отказе, прекращении) учетно-регистрационных действий принимаются государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы согласно нормам ст. 29 Закона о недвижимости.
06.03.2020 в Управление поступили заявления от ООО «ХАНТ-ХОЛДИНГ №№ 77-0-1-71/3152/2020-383, 77/005/259/2020-1199 с ходатайством о снятии с государственного кадастрового учета и государственной регистрации прекращения права собственности указанного лица на объект недвижимого имущества — нежилое здание с кадастровым номером 77:05:0003007:1010, расположенное по адресу: Москва, Варшавское шоссе, д. 36, стр. 3, в связи с прекращением его существования.
Для целей рассмотрения вопроса о возможности осуществления заявленных учетно-регистрационных действий в Управление с заявлениями был представлен акт обследования от 05.03.2020, подготовленный кадастровым инженером Шустовой Светланой Вячеславовной (далее ‒ акт обследования).
В соответствии ст. 23 Закона о недвижимости и п. 3 приказа Минэкономразвития России от 20.11.2015 № 861 «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также и требований к его подготовке» (далее – Требования) акт обследования подготавливается на основании сведений, полученных в результате осмотра места нахождения объекта недвижимости с учетом сведений государственного кадастра недвижимости, а также иных документов, подтверждающих прекращение существования объекта недвижимости. Указанные документы включаются в состав приложения к акту обследования.
Представленный в Управление с заявлениями №№ 77-0-1-71/3152/2020-383, 77/005/259/2020-1199 акт обследования подготовлен (с включением их в качестве приложений) на основании, в частности, следующих документов:
- договора подряда № 36В/А от 08.06.2018;
- акта о приемке выполненных работ от 06.07.2018;
- ордера (разрешения) на проведение земляных работ, установку временных ограждений, размещение временных объектов от 04.06.2018 № 18050195, со сроком действия до 09.07.2018 (дата начала работ - 15.06.2018, дата окончания работ - 09.07.2018) (далее - Ордер);
- приказа о проведении работ по сносу (демонтажу) объектов недвижимости от 10.05.2018 № 358;
- уведомления о закрытии ордера от 30.01.2020.
Анализ содержания вышеуказанных документов, включенных в состав акта обследования, и раздела «Заключение кадастрового инженера» акта обследования позволяет усмотреть, что объект капитального строительства с кадастровым номером 77:05:0003007:1010, расположенный по адресу: Москва, Варшавское шоссе, д. 36, стр. 3, прекратил непосредственно свое существование в связи проведением работ по его сносу/демонтажу в период ориентировочно с 08.06.2018 по 06.07.2018, то есть до изменений, внесенных в Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее ‒ ГрК РФ) Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-Ф3 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
По результатам проведения правовой экспертизы, предусмотренной нормами п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о недвижимости, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по документам, представленным в данное реестровое дело, было приостановлено 23.03.2020 в соответствии с п. 5, 7 ч. 1, ч. 2 ст. 26 Закона о недвижимости сроком на три месяца до 23.06.2020 ввиду наличия причин, препятствующих проведению заявленных учетно-регистрационных действий, с направлением в адрес заявителей уведомления о приостановлении государственного кадастрового учёта и государственной регистрации исх. № 77-0-1-71/3152/2020-383, 77/005/259/2020-1199 от 23.03.2020.
Основаниями для принятия государственным регистратором прав решения о приостановлении осуществления учетно-регистрационных действий послужили следующие обстоятельства:
- нарушен п. 3 Требований, а именно: согласно приложенному к акту обследования Ордеру, срок его действия истек 09.07.2018, при этом, исходя из уведомления о закрытии ордера от 30.01.2020, Ордер закрыт 30.01.2020. Документ, свидетельствующий о продлении срока действия Ордера, отсутствует;
- нарушен п. 13 Требований, а именно: Ордер в виде электронного документа, включенный кадастровым инженером в состав акта обследования, не подписан электронной подписью уполномоченного лица, выдавшего такой Ордер, а также документы, включенные в состав приложения к акту обследования, по качеству представленных электронных образов не удовлетворяют требованиям;
- нарушены п.п. 5, 7 ст. 26 Закона о недвижимости, а именно исходя из требований положений п. 7 ч. 12 ст. 48 ГрК РФ (в редакции ГрК РФ от 23.04.2018 № 97, действовавшей на момент принятия решения о сносе объекта капитального строительства и непосредственно в период проведения работ по сносу/демонтажу рассматриваемого объекта недвижимости) при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства в состав проектной документации объектов капитального строительства в обязательном порядке должен быть включен раздел - проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей.
При таких условиях, данная проектная документация объекта капитального строительства (за исключением проектной документации линейных объектов) в случае сноса или демонтажа объекта капитального строительства, его частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства должна включаться в состав акта обследования (п. 9 Требований).
В данной связи необходимо учитывать, что с учетом требований законодательства проект организации работ по сносу объекта капитального строительства не требуется, если до 04.08.2018 начаты работы по сносу такого объекта, не связанному с реконструкцией или строительством нового объекта на месте снесенного.
Однако документы, свидетельствующие о том, что снос/демонтаж объекта недвижимости с кадастровым номером 77:05:0003007:1010 и еще ряда нежилых зданий по аналогичному адресу осуществлен не с целью реконструкции или нового строительства, в материалы реестрового дела не представлены.
Кроме того, как усматривается из содержания договора подряда № 36В/А от 08.06.2018, снос рассматриваемого объекта и ряда иных нежилых зданий осуществляется для выполнения комплекса строительно-монтажных работ по строительству объекта - «ТЕХНОПАРК многофункциональный научно-производственный комплекс» Корпус А.
Соответствующая проектная документация объекта капитального строительства, содержащая раздел по сносу или демонтажу объекта капитального строительства, его частей для строительства, реконструкции указанного многофункционального комплекса не представлена.
При этом, представленные 28.05.2020 дополнительные документы с заявлением № 77-0-1-71/3166/2020-24 устранили не все причины, препятствующие осуществлению заявленных учетно-регистрационных действий, о чем в адрес заявителя было направлено соответствующее уведомление.
Окончательное решение по заявлениям № 77-0-1-71/3152/2020-383, 77/005/259/2020-1199, будет принято после предоставления дополнительных документов, устраняющих причины, препятствующие проведению заявленных учетно-регистрационных действий, но не позднее 23.06.2020.
Вопрос оценки правомерности (неправомерности) в случае несогласия заинтересованных лиц с решением, принятым государственным регистратором, находится в компетенции суда.
Действующее законодательство Российской Федерации не содержит нормативных предписаний, позволяющих каким-либо должностным лицам оценивать возможность осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в конкретном случае, а также признавать незаконными (законными) решения, принятые государственными регистраторами.
В соответствии с ч. 12 ст. 29 Закона о недвижимости приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.
Относительно несоблюдения государственным гражданским служащим п.п. 70, 71 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество по предоставлению государственной услуги по предоставлению сведений, содержащихся в ЕГРН, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 (далее - Регламент), в части подготовки уведомления о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права сообщаем что до государственных регистраторов доведена информация о необходимости указания в уведомлениях о приостановлении учетно-регистрационных действий всех причин, послуживших основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с указанием норм (пунктов, частей, статей) нормативных правовых актов, несоблюдение которых привело к приостановлению, содержание данных норм, а также дополнительных пояснений, в чем именно заключалось несоблюдение требований указанных нормативных правовых актов, рекомендации по качественной доработке документа.
Государственным гражданским служащим строго указано на соблюдение требований Закона о недвижимости и Регламента, в том числе при предоставлении государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на предусмотренную Законом о недвижимости ответственность в случае ненадлежащего исполнения установленных действующим законодательством требований при осуществлении ими своих должностных обязанностей.
Начальник отдела регистрации
недвижимости по Центральному
административному округу г. Москвы А.В. Ляцевич
На мои многочисленные обращения, спустя три месяца, я наконец-таки получила однозначный и понятный ответ - №14-05948/20@ от 18.05.2020 года – подписанный Заместителем начальника Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета - М.А. Ким.
В ответе прописано, что должен сделать кадастровый инженер.
Также прописана необходимость выполнения ряда действий со стороны Управления Росреестра по Москве, в частности: принять действенные меры, обеспечивающие изложение в уведомлениях о приостановлении осуществления учетно-регистрационных действий, замечаний, рекомендаций так, чтобы это способствовало качественной доработке документов, без переписки заявителя с вышестоящими органами, необходимости получать дополнительные консультации и разъяснения.
Однако в нарушение данного пункта, Управлением не приняты действенные меры – Управлением приняты абсолютно никакие действия.
Так как от Управления не поступило никакой обратной связи, было принято решение направить дополнительные документы. По результатам рассмотрения документов, уже новым регистратором - М.П. Бондарь – вынесено новое Уведомление №77-0-1-71/3152/2020-383.
При этом в очередной раз в тексте нет никакой конкретики. Номер телефона для связи с регистратором - 8 (495) 623 31 83 – молчит, получить консультацию или информационную поддержку невозможно.
Теперь новый регистратор требует предоставить документ, свидетельствующий о продлении Ордера (РАЗРЕШЕНИЕ) на проведение земляных работ, установку временных ограждений, размещение временных объектов" от 04.06.2018 г. № 18050195 выданный сроком действия до 09.07.2018, закрытый «Уведомлением о закрытии ордера» от 30.01.2020. При этом законодательно НИГДЕ не прописана данная необходимость.
В состав Акты включен исходный Ордер и Уведомление о его закрытии, что указано в шапке Уведомления о закрытия.
В очередной раз присутствует требование наличия ЭЦП на Ордере. Однако по неизвестной причине Управление не знает, что предоставление Ордеров регламентируется Административным регламентом, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 19.05.2015 года №284-ПП, в котором чётко указано, что предоставление ордеров в формате отсоединённой подписи, содержащим усиленную ЭЦП уполномоченного лица, Административным регламентом не предусмотрено.
По этой причине все документы направляются в электронном формате, подписанном присоединенной ЭЦП лица, выдавшего такой документ – однако исключительно Управление не видит данный формат подписи.
Таким образом возникает техническая коллизия, которую кадастровый инженер и правообладатель заявленного объекта недвижимости пытаются решить, путём попытки найти вариант, который устроит Управление – при этом Управление (из-за своей техничкой не компетенции) уходит в сторону и не помогает решить ситуацию.
Далее регистратор пишет, что документы, по качеству представленных электронных образов не удовлетворяют Требованиям к подготовке акта обследования. В очередной раз субъективное мнение отдельного лица – при этом, данное лицо не указывает какой конкретно документ его не устраивает. Особенно учитывая факт того, что до М.П. Бондарь всех качество устраивало.
И в конце регистратор пишет, что до 23.06.2020 года учет приостановлен – возникает вопрос: а как же письмо Росреестра от 08.04.2020 года №14-04528/20, в котором указано в пункте 4, что в территориальные органы Росреестра направлено письмо от 07.04.2020 года №14-02903-ГЕ/20, в котором в том числе рекомендовано учитывать, что срок приостановления ГКУ и ГРП, в том числе представления заявителем дополнительных документов продлевается на срок, равный периоду, обозначенному в Указе Президента РФ от 02.04.2020 года №239 (или в соответствующем правовом акте высшего должностного лица субъекта Российской Федерации, принятом во исполнение названного указа).ю
Таким образом, Управление Росреестра по Москве не способствует осуществлению ГКУ и не даёт никакие рекомендации (в тексте Уведомления регистраторы продолжают писать выдержки из НПА без своих комментариев), при этом придумывает требования, не предусмотренные действующем законодательство (требование промежуточных ордеров), государственные регистраторы не учитывают внутренние письма Росреестра, а также Указы высших органов государственной власти (игнорирование Указа Президента РФ, а также Указов Мэра г. Москва).
В связи с вышеуказанным требую обязать сотрудников Управления Росреестра по Москве дать корректные и окончательные комментарии по Уведомлению. Указать какие конкретно документы не устраивают. Указать по какой причине регистратором игнорируются НПА высших органов государственной власти. Какой выход государственный регистр видит из сложившейся ситуации с Ордером?