Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Управление) рассмотрено Ваше обращение по вопросу осуществления учетно-регистрационных действий в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:01:0002015:2370 по адресу: г. Москва, ул. Малая Якиманка, д. 22, стр. 2 (далее – Помещение).
По результатам рассмотрения фактов, указанных в обращении, сообщаем, что 01.10.2019 в Управление поступили документы и заявление № 77-0-1-71/3122/2019-1162 о постановке на государственный кадастровый учет объектов недвижимости в связи с образованием нежилых помещений и машино-мест путем раздела Помещения.
В соответствии с п. 216 Приказа Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее – Административный регламент), при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются, в том числе, наличие всех необходимых документов; соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства; соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).
По результатам проведения правовой экспертизы представленных документов в соответствии с ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о недвижимости) государственным регистратором 08.10.2019 принято решение о приостановлении осуществления учетных действий по вышеуказанному заявлению.
Результатом административной процедуры является направление документов по результатам рассмотрения заявления и документов, необходимых для предоставления государственной услуги, в форме электронных документов, а также предусмотренных Регламентом уведомлений (п. 277 Административного регламента).
Уведомления о приостановлении регистрационных действий по вышеуказанным заявлениям были направлены в МФЦ для выдачи заявителям.
В соответствии с п. 239 Административного регламента, в случае если документы, дополнительно представленные заявителем, не устраняют ранее выявленные причины приостановления осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (отсутствуют необходимые сведения или сведения не исправлены либо дополнительно представленные документы выявили новые основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав), орган регистрации прав направляет заявителю уведомление о невозможности возобновления осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав с указанием причин, препятствующих их осуществлению.
Дополнительно представленные документы с заявлениями № 77-0-1-71/3122/2019-1586 от 09.12.2019; № 77-0-1-71/3122/2019-1722 от 25.12.2019; № 77-0-1-71/3122/2019-1748 от 27.12.2019; № 77-0-1-71/3163/2020-169 от 08.02.2020; № 77-0-1-71/3163/2020-274 от 21.02.2020 были рассмотрены в соответствии с требованиями действующего законодательства, однако, не устранили причины, препятствующие осуществлению учетных действий, а также выявили новые основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета, о чем в адрес заявителя были направлены уведомления о невозможности возобновления государственного кадастрового учета.
19.03.2020 осуществление учетных действий по вышеуказанному заявлению прекращено в соответствии с ч. 1 ст. 31 Закона о недвижимости на основании заявления № 77-0-1-71/3163/2020-561 от 19.03.2020.
23.03.2019 в Управление поступили документы и заявление № 77-0-1-71/3163/2020-580 о постановке на государственный кадастровый учет объектов недвижимости в связи с образованием нежилых помещений и машино-мест путем раздела Помещения.
По результатам проведения правовой экспертизы представленных документов в соответствии с ч. 1 ст. 29 Закона о недвижимости государственным регистратором 27.03.2019 принято решение о приостановлении осуществления учетных действий по вышеуказанному заявлению по следующим причинам.
В силу ч. 1 ст. 14 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом о недвижимости случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о недвижимости порядке.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с образованием объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 8 - 10 части 5 статьи 14 Закона о недвижимости (п. 2 ч. 3 ст. 14 Закона о недвижимости).
При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости (п. 3 ч. 1 ст. 15 Закона о недвижимости).
В результате правовой экспертизы выявлено, что отсутствует заявление на прекращение права собственности в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0002015:2370.
При этом, заявление от 20.03.2020 77-0-1-71/3163/2020-580 рассматривается с учетом ранее представленных заявлений от 27.12.2019 77/011/239/2019-1796; 1793; 1791; 1790; 1782; 1778; 1779; 1777 о государственной регистрации прав.
Требования к составлению технического плана утверждены приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» (далее – Требования).
Согласно п. 20 Требований сведения о помещении или машино-месте, за исключением сведений о площади помещения или машино-места и об их местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки помещения в многоквартирном доме.
Вместе с тем, проектная документация в отношении всех проведенных работ не представлена.
Кроме того, форма декларации не соответствует Требованиям.
Таким образом, для осуществления государственного кадастрового учета необходимо представить в Управление технический план, оформленный в соответствии с Требованиями и Законом о недвижимости, устранив замечания, указанные в уведомлении.
Обращаем Ваше внимание, что государственный регистратор самостоятельно принимает решение об осуществлении государственной регистрации прав либо о её приостановлении после проведения в порядке, установленном ст. 29 Закона о недвижимости, правовой экспертизы представленных заявителем документов и изучения содержащейся в ЕГРН информации относительно заявленных к регистрации объектов недвижимого имущества.
Согласно Административному регламенту консультирование по вопросам разъяснения причин принятия государственным регистратором прав решения о приостановлении осуществления государственной услуги Росреестра не предусмотрено.
Вместе с тем, приостановление осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении документов, необходимых для проведения заявленных действий, в случаях, установленных Законом о недвижимости, может быть обжаловано в административном порядке (ч. 9 ст. 26 Закона о недвижимости) заявителем или его представителем, а также кадастровым инженером, подготовившим межевой план, технический план или акт обследования, либо юридическим лицом, работником которого является кадастровый инженер, подготовивший межевой план, технический план или акт обследования, в апелляционную комиссию, созданную при органе регистрации прав в соответствующем субъекте Российской Федерации для рассмотрения заявлений об обжаловании решений о приостановлении.
В соответствии с письмом Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации от 16.03.2020 № 19-0/10/П-2261 «О методических рекомендациях по режиму труда органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций с участием государства», поручением Росреестра от 17.03.2020 № ОП/025157/20, постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 02.03.2020 № 5 «О дополнительных мерах по снижению рисков завоза и распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)», указами Мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности», от 16.03.2020 № 21-УМ «О внесении изменения в указ Мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ» с 18.03.2020 должностными лицами Управления временно ограничен личный прием граждан, а также временно не функционирует апелляционная комиссия.
Вопрос оценки правомерности (неправомерности) в случае несогласия заинтересованных лиц с решением, принятым государственным регистратором, находится в компетенции суда.
В соответствии с ч. 12 ст. 29 Закона о недвижимости приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.
Начальник отдела регистрации
недвижимости по Центральному
административному округу г. Москвы А.В. Ляцевич
Общество с ограниченной ответственностью «Терминал» (далее по тексту - Заявитель) является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малая Якиманка, д.22, стр.2 (далее по тексту «Нежилое помещение»).
Заявителем в Нежилом помещении была осуществлена перепланировка, на основании соответствующей проектной документации с подготовкой технического заключения и технического плана.
Заявитель предоставил заявление, с вышеуказанными документами на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав с техническим планом в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее по тексту «Государственный регистратор») 01.10.2019г. №77-0-1-71/3122/2019-1162.
08.10.2019г. государственным регистратором Горбуновой Я.В. было принято решение о приостановлении государственного кадастрового учета по следующим основаниям:
-не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета;
-форма и содержание технического плана не соответствуют требованиям законодательства РФ.
Заявитель указанные причины устранил, технический план с платежными поручениями предоставил в качестве дополнительного документа на государственный кадастровый учет.
16.12.2019г. Государственным регистратором Алеутдиновой Г.А. было вынесено решение об отказе в снятии приостановления, причины:
- отсутствие изолированности и обособленности;
- противоречие со сведениями из ЕГРН «ДО».
Указанные причины не были озвучены при принятии решения о приостановлении от 08.10.2019г, что является нарушением п.71 Приказа Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее – Административный регламент), согласно которому, уведомление должно содержать все причины, послужившие основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
17.12.2019г. на личной консультации в Росреестре по ЦАО сотрудники объяснили, что для устранения первого замечания необходимо машино-места указать как «нежилые помещения» и переделать декларации об объекте недвижимости. Для устранения второго замечания необходимо предоставить архивные копии БТИ для сверки сведений из технического плана.
24.12.2019г. Заявитель повторно обратился в Росреестр ЦАО за консультацией, предоставив архивные копии поэтажных планов Нежилого помещения.
27.12.2019г. Заявитель все рекомендации исполнил (реализовал), замечания устранил, предоставил технический план с соответствующими изменениями в качестве дополнительных документов на государственную регистрацию.
13.01.2020г. государственный регистратор Немирюк М.В., выносит уведомление об отказе в снятии приостановления, указывая ранее озвученные и устраненные по рекомендациям Росреестра причины (замечания):
- отсутствие изолированности и обособленности;
- противоречие со сведениями из ЕГРН «ДО».
Следовательно, на консультации сотрудники Росреестра ЦАО ввели Заявителя в заблуждение о причинах приостановления, озвучили не все замечания, что является нарушением требований положений пункта 70 Административного регламента. Кроме того, из текста уведомления о приостановлении не представляется возможным установить, в чем именно заключается нарушение, а также отсутствуют конкретные рекомендации по устранению причин приостановления по данному основанию.
Данные причины и рекомендации, должны быть указаны таким образом, чтобы заявителю, не обладающему специальными знаниями в области права, было ясно без дополнительных разъяснений, на основании каких правовых норм и какие действия он должен совершить в целях устранения этих причин, а также для подготовки им заявления об обжаловании решения о приостановлении в порядке, установленном Законом N 221-ФЗ, в связи с чем, по указанной причине считаем основания для приостановления незаконными.
После получения Заявителем Уведомления о приостановлении от 13.01.20г., Заявитель 14.01.20г. повторно обратился в Росреестр ЦАО за консультацией по вопросу причин приостановления кадастрового учета.
Сотрудники пояснили следующее: произошла смена государственного регистратора (теперь Немирюк М.В.). Новый государственный регистратор направил повторный запрос в архив, чтобы проверить сведения ЕГРН «ДО» из архива и те, что указаны в техническом плане Заявителя, порекомендовали прийти на консультацию через 7-10 дней.
Заявитель обратился на консультацию 04.02.2020г., результат: порекомендовали предоставить пояснения по атриуму (почему атриум не показан на 4 этаже). При этом, пояснения о том, что многосветовые пространства показываются на схемах только первого этажа сотрудников не устроили, потребовали включить это в заключение кадастрового инженера.
Заявитель рекомендации исполнил, подал технический план с исправлениями в качестве дополнительного документа на государственный кадастровый учет – 07.02.2020г., а также записался на прием к руководителю Росреестра по ЦАО на 12.02.2020г.
12.02.2020г. по результату личного приема у Руководителя Росреестра ЦАО, были озвучены уже очередные новые рекомендации (нарушение п.71 Административного регламента):
- внести изменения в проектную декларацию по видам работ;
- точнее указать на плане окно (сместить);
- объединить комнаты на 5 этаже.
Вышеуказанные рекомендации Заявителем в очередной раз исполнены и поданы дополнительными документами к государственному кадастровому учету – 21.02.2020г.
05.03.2020г. государственным регистратором вынесено уведомление об отказе в снятии приостановления, при этом:
1. Произошла очередная смена государственного регистратора Немирюк М.В. сменен на Шувалову Е.В.
2. Уведомление о приостановлении дополнено 5 (Пятью) новыми замечаниями, что недопустимо, согласно п.70 Административного регламента.
Заявитель 10.03.2020г. в очередной раз обратился за консультацией в Росреестр ЦАО, сотрудники пояснили, что государственный регистратор Шувалова на больничном, государственный регистратор Немирюк М.В., не может пояснить по причинам приостановки т.к. уведомление об отказе снятия причин приостановления выносились другим государственным регистратором (Шуваловой), порекомендовали обратиться через неделю.
Заявитель 17.03.20г. обратился повторно за консультацией, сотрудники о причинах приостановки пояснения дать не смогли. В связи с чем, Заявитель 19.03.2020г. подал новое заявление о государственном кадастровом учете (№ 77-0-1-71/3163/2020-580) с целью последующего обжалования причин приостановления в апелляционной комиссии в порядке ст. 26.1 федерального закона от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
27.03.2020г. Заявитель получил очередное уведомление о приостановлении (государственный регистратор Архангельский А.А.), в котором были озвучены иные очередные основания для приостановления (очередное нарушение Административного регламента):
-не представлено заявление о прекращении права собственности в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0002015:2370;
-не представлена проектная документация в отношении всех проведенных работ;
-форма декларации не соответствует требованиям, утвержденным Минэкономразвития России от 18.12.2015г. №953.
Указанные замечания не обоснованны и не соответствуют действительности по следующим причинам:
1. В отношении замечания о непредставлении заявления о прекращении права собственности в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0002015:2370, в связи с тем, что ст. 14, 40,41 ФЗ №218-ФЗ не содержат такого требования.
2. В отношении замечания о не представления проектной документации в отношении всех проведенных работ, сообщаем следующее, в составе Технического плана содержится проектная документация, разработанная ООО «Бизнес-Кадастр», СРО П-160-130 82010, заказ №534-196КУ, которая содержит указание на все проведенные работы.
3. В отношении замечания Форма декларации не соответствует требованиям, утвержденным Минэкономразвития России от 18.12.2015г. №953 (далее по тексту «Приказ №953»), считаем следующее, Декларации об объекте недвижимости в отношении 7 (семи) образуемых помещений составлены 23.12.2019г., датированы и подписаны указанной датой.
Изменения в Приказ №953 внесены приказом от 25.09.2019г. №592 «О внесении изменений в приказы Минэкономразвития России от 20.11.2015г. №861 и от 18.12.2015г. №953», зарегистрированным в Минюсте 27.12.2019г. и вступившим в законную силу после 23.12.2019г. – после подписания Деклараций об объекте недвижимости, входящих в состав Технического плана, в связи с чем декларации об объекте недвижимости, подготовлены в соответствии с Приказом №953, в редакции действующей на момент подписания таких деклараций.
Декларация об объекте недвижимости в отношении помещения: 5 этаж, помещение XII, комната 1-17 подписана и датирована – 19.02.2020г., в связи с чем, составлена в соответствии с изменениями, внесенными 27.12.2019г. в Приказ №953.
В настоящее время получить сведения об основаниях приостановления и о возможности устранения замечаний невозможно, личный прием не осуществляется. На протяжении нескольких месяцев сотрудниками Росреестра ЦАО по необоснованным причинам нарушаются требования п.70, 71 Административного регламента, требования ФЗ №218-ФЗ, даются противоречивые консультации, после устранения выносятся очередные новые замечания. На протяжении 7 (семи) месяцев изменения Нежилого помещения не зарегистрированы и не поставлены на кадастровый учет, при этом Заявитель проявляет активность в устранении замечаний и постоянно взаимодействует с регистрирующим органом, считаем все вышеуказанное недопустимым, сотрудники Росреестра ненадлежащим образом исполняют свои обязанности, чем нарушают права Заявителя, как собственника Нежилого помещения и как субъекта предпринимательской деятельности.
Просим разобраться в вышеуказанной ситуации, провести соответствующие служебные проверки и осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию Нежилых помещений, принадлежащих Заявителю.